贝壳惠居王拥群：住房租赁行业规范化，机构托管模式的实践探索
2026-09-11 14:19:11
阅读 2
70 万套与首次盈利：轻托管的商业验证
贝壳 2025 年财报给出了机构化托管迄今最完整的一份商业验证：租赁业务全年净收入 219 亿元、同比增长 52.8%，贡献利润率跃升至 8.6%，首次实现全年盈利；在管房源突破 70 万套，较 2023 年末的 21 万套两年增长超 2.3 倍，成为国内分散式租赁托管领域的龙头。
盈利模式的关键在"省心租"的轻托管设计：与传统"二房东"赚差价不同，省心租坚持租金"平进平出"，平台不分租、不隔断、不赚溢价，仅在成功招租后收取服务费/管理费；招租期即向业主支付 50% 月租金作为招租定金，未成功出租则补偿业主空置损失。利润率从 2023 年的 -1.0% 到 2025 年的 8.6%，验证的是"运营效率而非租金差价"的盈利逻辑。
效率样本：上海市场的三组数据
上海是观察这套模式效率的最佳样本。在管规模迈入"十万级"（超 10.6 万套）的同时，效率指标不降反升：业主到期续约率拉升到 83%（剔除卖房自住等不可抗力后达 90.9%）、首次招租成功率突破 93%、平均招租周期压缩至 12.9 天；月均出房量约 1.4 万套，待出房库存下降 35% 的同时出房量提升 142%——行业里"规模越大效率越低"的魔咒，被这套体系打破了。
效率背后一半是 AI。在省心租业务中，AI 已介入收房定价、库存调度、区域资源调配等核心决策环节：试点区域 AI 辅助下收房人效提升 13%，AI 主导的招租成功率比人工高 5.3 个百分点，房源审核 20 秒完成一套、较人工提速约 60 倍。这与王拥群的技术背景一脉相承——他曾在顺丰主导 IT 驱动的管理变革，2008 年加入链家。
用户要什么：从"便宜"到"确定"
贝壳研究院《从交易到运营》报告（全国逾万份问卷）给出了需求端的变化：74.4% 的租客将租金支出及付款压力列为首要考虑，67.6% 看重房屋状况，60.2% 关注通勤；但满意度评分最高的是房屋安全（4.59 分）、合同透明（4.53 分）、租期稳定（4.41 分）。报告判断：租赁行业的价值逻辑正从"撮合效率"向"确定性供给"迁移。
管理层定调：贝壳联合创始人、董事长兼 CEO 彭永东在业绩会上直言"规模不能带来领先"；集团全员信进一步明确——"从居住服务的视角，规模不再是衡量成功的尺度，'确定性'才是。惠居和整装聚焦三个关键词：产品、服务、效率。"这与王拥群"不将规模作为核心考核指标"的主张互为表里。
条例时代的机构化机遇
2025 年 9 月 15 日《住房租赁条例》施行，明确"培育市场化、专业化的住房租赁企业"，转租经营企业必须设立资金监管账户——野蛮生长的"高进低出、长收短付"模式被制度封杀，正规机构迎来出清红利。目前我国机构化率约 10%（日本 80%、美国 50%），90% 房源仍为个人散租，专业托管的空间清晰。贝壳惠居的下一个命题也随之明确：从"做大"转向"做强做优"，把上海验证过的确定性方法论，复制到 70 万套房源的全国盘子上。
