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东南亚房产|闭着眼买房都能赚钱?你敢信吗?

京美网全国站2020-06-30

比照着发达国家的发展轨迹,冯仑发现人均GDP在2000-8000美元时,住宅成长最快,买房最赚钱的时候。而现在的东南亚,正是闭着眼买都能赚钱的好时候。

最近有粉丝找我咨询:“我想在国外买两套房,有好项目推荐吗?”

我回复:你想找什么样的好项目?投资还是自住?

他是这么回复我的——肯定是能赚钱的好啊!

emmmmmn,没毛病!不过,这世界上最难的事,就是预测未来。而买房赚钱也就是投资,干的偏偏是预测未来的买卖

拿2018年国内房地产来说,上半年房产全线飘红、形势大好,六七月开始却连遭整治,形势急转直下。

那到底怎么买到能赚钱的好房子呢?(换句话说,就是怎么判断房产的发展趋势?)

关心这个问题的人很多,而且还有人问了万通董事长冯仑,当时冯仑是的回复相当干脆利落——看历史。当然后面也解释了一通,我稍微总结了一下,大体是这么个意思:

比照着发达国家的发展轨迹,冯仑发现人均GDP在2000-8000美元时,住宅成长最快,买房最赚钱的时候。而现在的东南亚,正是闭着眼买都能赚钱的好时候。

结论是出来了,不过诸位敢信吗?

世界银行的想法,和冯仑一样

说到底,冯仑的主要依据是GDP,巧的世界银行也有一个GDP和房地产市场发展情况的关联结论,根据世界银行报告的显示:

人均GDP在300美元左右,房地产市场开始起步,这个阶段相当于我国的90年代初;

人均GDP达到1300美元,房地产会进入快速增长的区域,这个大概对应我国2004-2005年;

人均GDP达到8000美元,会进入到一个平稳期,对应我国2014-2015年。

注:我国资源过于集中等因素,GDP达到8000美元之后房价依然高歌猛进,这和世界银行的规律不完全吻合,也是可以理解的。可见世界银行的说法还是有一定科学性的。

从整体上看,冯仑和世界银行的数据大体一致。但冯仑所说的“东南亚闭着眼买都赚钱”,还是有点浮夸了。

投资东南亚,闭着眼都能赚钱?

如果你真的在东南亚国家闭着眼买,风险可不小。我们就拿近期比较火的——泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾五个国家来说明吧。

柬埔寨人均GDP相当于我国2003-2004年的水平,越南相当于我国2006年,菲律宾相当于2007年,泰国相当于2013-2014年;

马来西亚人均GDP达到11000多美元,比我国还高,所以整个房地产市场和其他四个国家有一定差异。

根据世界银行的发展规律,再结合中国的发展规律,那么这五个国家可以分成两个阵营:

一是泰国,房地产市场比较健康,基本进入快速增长阶段。这期间,新房投资增速开始下降,供应走到了相对高的位置,后期会慢慢转到二手房市场。

二是柬埔寨、越南、菲律宾,属于增长初期。特别是柬埔寨,人均GDP很低,这意味着当地的基础设施还需要不断完善,房地产市场刚刚开放,机会很多但也存在风险。

换句话说,如果这五个国家能借助一带一路的东风富裕起来,那房价暴涨的可能性还是不小的,相反情况就很不利了。尤其是柬埔寨,经济总量远落后于其他国家,经济增速又不比菲律宾和越南好多少,投资风险还是比较大的。

所以说,想闭着眼赚钱,风险还是极大的。

东南亚典型城市的房产市场情况

为了进一步探讨东南亚的房地产市场,我们不妨将目光集中,选择典型城市进行分析——马来西亚吉隆坡、泰国曼谷、柬埔寨金边、越南胡志明、菲律宾马尼拉

城市规模对房地产有着重要影响,如要投资金边,需要格外小心了。

吉隆坡经济总量比较大,房地产市场处于稳定增长状态,房价也稳定上涨,市中心的投资回报率在3.92%,外围是4.29%。相对而言,风险低,收益比较稳定。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)。

曼谷的房价涨幅比吉隆坡好一些,大部分涨幅都在2位数,期房、现房或二手房的涨幅都不错。市中心的租金回报率在4.5%,外围接近4.7%。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)

金边的房价涨幅比较平稳,但租金回报率比曼谷和吉隆坡略高一些,市中心和周边地区都在6.7%左右。但正如前面所说,整体的城市建设和房地产市场都处于初期阶段,风险很高。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)

胡志明市由于市场上主要是酒店,所以回报率会高一些,市中心租金回报率6.6%,周边5.75%(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据),但目前来看风险比较大。

看完这些,大家对东南亚各国的房地产情况,应该基本清楚了。然后我们再综合对比一下生活指数和风险情况:

生活指数来看,吉隆坡和曼谷排在第一梯队,尤其吉隆坡的购买力领先于其他地方,相对发达,而且房价收入比也比较合理,能够保证未来本地的房产消化能力;而曼谷的医疗资源相对丰富。不过马尼拉和胡志明的污染就需要警惕了。

风险情况图上已经说明得很清楚了,比如:泰国在付款上资金占用比较低,越南是没有永久产权,而且需要交10%的税,柬埔寨一般是有公摊面积的等,此处就不多赘述。

最后,我们总结一下——闭着眼买就能赚钱,是不现实的。在东南亚投资房产:

如果想稳健一些,建议投资马来西亚和泰国,这两个国家的房产投资风险较低、回报率较高;

如果想花小代价,承担一定风险,去投资房地产更早期的国家,以博取更高收益的话,可以考虑菲律宾,越南和柬埔寨不建议投资。



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