保租房盘活存量资产：宿迁人才社区定向企业配租，长租赛道竞争加剧
2026-09-17 13:28:18
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9月16日发布的住房租赁发展报告，把聚光灯打在了一个三四线城市的项目上。位于宿迁宿豫区高铁新城数字经济中心片区的相豫·漫柏未来人才社区，总建筑面积约5.7万平方米，4栋楼宇共900套精装公寓，另配约1500平方米共享公区，设女性专属楼层、宠物友好专区等细分功能。项目采取"企业定向配租加市场化开放"的双路径运营：两栋楼宇定向签约京东作为企业员工宿舍，其余470套面向周边数字经济、电商产业园的青年人才出租。结果是开放租赁仅60天即告满租，租客平均年龄26岁，市外流入人口占比62%。
例如：900套房源60天满租，意味着项目平均每天签约15套。其中定向京东的430套在招商阶段一次锁定，占总房源约47.8%；真正面向市场的470套，在60天内消化的速度约为日均7.8套。接近一半房源依靠企业长租兜底，正是该项目租金现金流被资本市场看重的直接原因。
满租只是故事的前半段，后半段在资本端。项目原始权益人为宿豫区属国有平台江苏宿迁数字科技产业发展有限公司，8月31日，相豫·漫柏未来人才社区类REITs项目服务机构选聘结果落定，苏州元联投资基金管理有限公司中标，前端设立费257万元，存续期服务费55万元每年。该单类REITs暂定发行规模3亿元，优先级占80%，期限采用滚动续期结构。一个四线城市的人才公寓，从启用、满租到启动资产证券化，前后不到一年，"国资持有加市场化运营加资本循环"的闭环在宿迁跑出了样本。
运营方漫柏集团的背景解释了这条闭环为什么能转起来。其深耕人才公寓赛道五年，管理房源突破3万套，存量项目稳定出租率98.28%，续约率超过七成，远高于行业约40%的平均水平。与常见的二房东轻资产模式不同，漫柏以带资改造的方式深度介入国资存量资产盘活——产权不转移，但原本空耗维护成本的低效资产被改造成稳定现金流。在宿迁当地，除本次拟证券化的项目外，总建面25万平方米、规划2869套人才住房的后续项目已在推进，资产池的扩募空间是REITs故事里最被关注的一页。
个案的热度背后，是整条长租赛道竞争的升温。报告显示，上半年各家长租公寓企业的整体出租率普遍维持在93%至96%的高位，出租率的天花板已经触手可及，竞争焦点正从"把房子租出去"转向"让租客留下来"，续约率成为新的核心指标。与此同时，酒店系长租公寓持续新增月租房源，凭借灵活的租期和成熟的运营体系切入市场，对传统住宅租赁的客源形成分流。一边是企业定向配租的保租房批量锁定年轻客群，一边是酒店系产品在灵活租赁端抢客，处在中间地带的传统散租市场，承受的挤压是双向的。
宿迁样本的价值在于提供了一个可复制的解题思路：三四线城市沉淀的人才公寓和存量物业，前期投入大、回本慢，单靠租金难以算平账；而绑定区域龙头企业锁定租住基本盘，再以REITs打通退出通道，重资产就有了轻起来的路径。当保租房的投融资闭环被验证，接下来会有更多同能级城市跟进，长租市场的竞争也将从抢房源、抢租客，升级到抢资产证券化的先发身位。
