北京写字楼进入租户方市场：三季度续租占六成，甲级租金探至198元每平方米
2026-11-03 11:24:47
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仲量联行在 2026 年 10 月 20 日发布《观澜听潮 见微知远 ——2026 北京办公楼市场白皮书》，报告一共 32 页，调研基础来自 108 份租户问卷与业主深度访谈，同期还推出了《2026 年第三季度北京房地产市场回顾报告》。
几组核心数据把当下市场底色摆得很清楚：北京甲级办公楼平均租金 198 元 /㎡・月，环比下跌 1.2%。对比 2018 年三季度 389 元的历史高点，租金已经接近腰斩；2024、2025 连续两年，年均租金同比降幅都超过 16%。全市空置率来到 17.1%，环比走高 2.4 个百分点，报告里也提到，17% 左右的空置水平放在一线城市里仍然偏低。四季度之前，CBD 核心区还会迎来 4 个甲级新项目集中入市，其中一栋为企业整体自用。
比价格数字更值得留意的，是需求端结构的变化。调研里接近六成企业打算原地续租，搬迁新租和续租的比例差不多是二八开。新租和续租之间的租金价差，从行情顶峰时期的 60–80 元 /㎡・月，压缩到现在只有 20–30 元 /㎡・月。同时，大约四成业主愿意灵活协商，一事一议调整原有租约。
眼下毫无疑问是租户市场，但行情并不是全市一盘棋。中关村借着 AI 产业的落地需求率先回暖，三季度甲级办公楼租金环比上涨 2.4%，是北京第一个租金由跌转涨的板块。片区优质楼宇空置率大多低于 10%，主流项目集中在 3%–10% 区间。反观东部的东城、朝阳各办公板块，空置率普遍在 10%–30%，压力依旧不小。
租金价格战放缓，租约条款才是谈判主战场
白皮书专门拿出一章，梳理租户最关心的商务条件，按关注度排序：免复原义务 77%、提前解约权 72%、免费停车位 55%、装修补贴 51%、定制化装修 44%、续租租金涨幅约定 42%、空调供暖费用减免 38%、优先扩租权 22%、标识权优惠 17%。
不同类型企业的诉求差别也很明显：外资对免复原义务关注度高达 89%，国央企同样看重这一项，占比 85%；外资租户还格外在意续租涨幅限制，选择比例 69%。
这份清单本质上对应着企业租房里四类隐性开销：前期投入，也就是装修款加上退租复原费；租约本身的灵活度；时间节点约定，比如免租期怎么算、起租日怎么界定；还有长期运营成本，空调能耗、停车费用都算在内。
免复原义务能排在第一位，原因很现实：很多企业算账时只盯着每月租金差价，等到退租才发现，场地恢复原状是一笔很大的支出。而起租日是否包含免租期，直接决定真实的有效租金，这也是很多租户谈判时容易漏掉的细节。
东西市场分化，背后是两套完全不一样的选址逻辑
报告把北京办公市场简单划分为西部（中关村 + 金融街）和东部（东城、朝阳各子板块），两个区域走出不同行情，根源是产业底色不一样。2019 到 2022 年，中关村租金累计只跌了 5 元 /㎡・月左右，同期东部市场平均跌幅接近 50 元；如今 AI 产业聚集效应，又推着西部板块率先企稳。
企业选址的考量重心，行业之间差异明显。租金高低和地段位置并列两大核心因素，大约三分之二受访企业把其中一项当成一票否决项。西部企业里 43% 优先看区位产业配套，东部 46% 优先压租金成本。科技互联网企业优先看产业集群氛围，金融机构看重性价比和楼宇品质，专业服务业要平衡成本和品牌形象，生命科学企业重点考察楼宇硬件和上下游集聚条件。
北京本身的产业底盘，支撑起这种分化：全市聚集 47 家财富世界 500 强总部，占到全国总量 34%；2025 年高精尖产业增加值占 GDP 比重 34.6%，目标 2030 年提升至 40%；AI 相关企业超 2400 家，核心产业规模接近 3500 亿元。这也是中关村和东部市场没法同步走的底层原因。
供应端的新增量也有明确方向：2026 至 2030 年，北京预计新增优质办公体量超 100 万㎡，主力集中在 CBD 核心区与望京，望京年内还有约 20 万㎡甲级办公楼待投放。
什么时候适合签长约？看板块定策略
机构对市场底部的时间判断相对集中：37% 的租户预判租金会在 2028 年触底，业主的预期也大致落在这个时间点（2026 年 5%、2027 年 18%、2028 年 37%、2029 年 11%、2030 年 11%、2030 年后 18%）。近四成租户认为租金还有 5%–10% 的下行空间；报告预测 2026 年全市甲级租金同比再降 6%–7%，2028 年末企稳。仲量联行研究部资深董事纪明判断，市场底部租金区间大概在 180–190 元 /㎡・月。
分板块来看，中关村优质存量稀缺，回暖更早，但业主这边已经开始抬高准入门槛；CBD 四季度新项目集中入市，短期租户议价空间会更大。所以现在并不适合一刀切盲目锁长租：如果企业人员规模稳定、租赁面积大，可以用长期租约去谈更长免租期、装修补贴、租金递增上限，同时把租约调整、灵活退出条款写进合同；如果团队规模还在变动，更适合短租，或者保留提前解约的弹性空间。
还有一条容易被忽略的本地规则：北京房屋租赁有资金监管要求，转租类租赁企业收取押金一般不超过 1 个月租金，一次性收租最多 3 个月，超出部分必须存入监管账户，租赁合同签订 30 天内要完成登记备案。这笔资金规则直接影响企业现金流安排，重要程度有时候甚至超过纸面单价。
一句话总结：北京甲级办公楼租赁，现在比拼的早已不是单价；免复原责任、装修补贴、租金递增上限、租约重组条件才是谈判核心。空置高、新增供应集中的区域，可以抓住窗口谈长约锁条件；像中关村这类紧俏板块，重点就要留意业主抬高的准入门槛。
