三季度甲级写字楼行情分化：北京净有效租金218.1元、成都72.8元，三机构口径各不同
2026-11-04 14:28:55
阅读 2
聊三季度写字楼行情，重点不在于那些租金、空置率数字本身，而是数据背后的统计口径问题。网上经常能看到放在一起对比的北京、成都、上海三季度写字楼数据，但很多人没留意：三组数据分别来自三家不同机构，发布时间也不一样，直接拿来横向对比很容易踩坑。北京的数据来自莱坊（Knight Frank）10 月 27 日的季报，成都是第一太平戴维斯（Savills）10 月 21 日的市场回顾，上海则是戴德梁行（CBRE）9 月 24 日出的报告。三家选取的监测商圈、面积统计标准、租金统计口径都有差别，所以下面只分开梳理各城市情况，不做高低排名，先理清每份报告到底在说什么，再总结共性和实操思路。
拿三份报告对照，别急着比谁租金更高、空置更低，先搞懂每家机构的统计边界，才不容易误判市场。
北京：净有效租金 218.1 元 /㎡・月，空置率 18.1%
莱坊 2026 年三季度北京甲级写字楼报告显示，全市甲级写字楼平均净有效租金 218.1 元 / 平方米每月，环比小幅下跌 0.5%；空置率 18.1%，环比上升 2.2 个百分点；本季度新增供应约 35.88 万㎡，净吸纳量仅 2.4 万㎡。
这里要重点区分净有效租金，这是扣除免租期、各类优惠之后的实际成交租金，相比挂牌价，更贴近真实的租赁行情。北京当下的市场底色，还是典型的以价换量：新增供应持续入市，空置率走高，租金缓慢下行。
对租户来说，空置走高意味着可选房源变多，议价主动权握在承租方手里。不少业主不会直接下调挂牌单价，转而拉长免租期、提供装修补贴来让利，账面租金看着没动，实际已经让了利润，非核心商圈的业主这类操作会更普遍。想要拿到划算的条件，不能只盯着报价单。
成都：新增供应 19.7 万㎡，62.2% 新设企业选择二房东精装项目
第一太平戴维斯三季度成都商办报告里提到，今年前三季度成都甲级写字楼累计新增供应 19.7 万㎡，平均租金 72.8 元 / 平方米每月，环比下跌 0.6%，全市甲级写字楼空置率达到 39.9%。
这份报告里最值得关注的结构性数据是：前三季度入驻甲级写字楼的新设企业当中，有 62.2% 选择二级租赁的精装项目。这里有个很容易看错的地方 —— 这个比例的统计范围仅限新设企业，不是全部租赁成交，如果当成整体市场占比，就会高估二房东赛道的体量。
这个数据反映出很明确的偏好：新落地企业更偏爱精装交付、租约灵活的运营商 / 二房东产品。高空置压力之下，传统自持业主正在直面分流。如果还只提供毛坯大空间，很难吸引新企业入驻，想要留住客户，就得往精装、配套服务、灵活租期这个方向调整。
上海：净吸纳 31.8 万㎡，空置率回落至 20.9%
戴德梁行的数据显示，上海三季度甲级写字楼净吸纳量约 31.8 万㎡，空置率 20.9%，环比下降 1.5 个百分点；平均成交租金 192.3 元 / 平方米每月，环比仍下跌 1.5%，整体存量规模 1804 万㎡。
上海是典型的 “量先回暖，价还没稳住”：吸纳数据有所修复、空置开始回落，但租金依旧承压，去化本质还是靠让利换成交，不是需求基本面反转。庞大的存量摆在那里，就算单季度吸纳能做到 30 万方级别，整体去化周期依旧很长，业主想要守住租金价格并不轻松。
对计划选址签约的租户来说，不能单独看租金涨跌。谈判时要把免租期、装修补贴、租金逐年递增比例打包，核算完整租期内的实际成本，再对比报价，才不容易吃亏。
把三座城市放在一起看，虽然节奏不一样，但大方向相通：空置压力普遍存在，租金整体承压，业主之间的竞争早就不只是拼单价，而是配套、产品、租约条件的综合比拼。四季度一直到明年上半年，整体依旧是租户占优的买方市场，中西部供应放量的城市，谈判空间会更可观。只是算账一定要看全周期，别被单一的挂牌租金数字带偏判断。
