长租机构化渗透率不足 10%：住房租赁行业供给侧结构性矛盾解读
2026-09-11 13:37:21
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矛盾的三个数据维度
维度一：供给主体的失衡。据经济参考报 2025 年 7 月援引的数据，我国住房租赁市场房源供应主体 90% 以上是个人业主出租，住房机构化率仅为 10%；而日本为 80%，美国、德国分别达 50% 和 40%。也就是说，租客面对的九成房东是个人，服务的专业化、标准化无从谈起。
维度二：租期的破碎。机构性租赁房源不足 5%-10% 的另一面，是大量个人出租房源的平均租期仅约 8 个月。仲联量行报告指出，受晚婚晚育与家庭小型化影响（户均人口降至 2.62 人），租房周期显著拉长、部分群体租房时长超 10 年——需求端越来越"长"，供给端却越来越"碎"，这是最核心的结构性错配。
维度三：房源品质的老化。我国供给房源超半数房龄超 10 年，20 年以上老旧房源占比达 20%；上海、北京租赁住房平均房龄分别达 23 年和 22 年。房源品质与租客需求的脱节，单靠个人房东翻新能力无法解决。
《住房租赁条例》：制度供给的转折点
2025 年 7 月 16 日，国务院**签署第 812 号令公布《住房租赁条例》，自 9 月 15 日起施行——这是我国住房租赁领域首部国家级行政法规。对机构化而言，条例做对了两件事：
一是明确培育方向："国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业"，住房租赁企业须具备与经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。二是清场：从事转租经营的住房租赁企业必须设立住房租赁资金监管账户并公示，网络平台不得代收代付租金押金，虚增租金骗贷、爆雷跑路的"高进低出、长收短付"模式被制度性封杀。监管成本上升，恰恰利好有资金实力的正规机构。
机构化的生意账：贝壳省心租的样本
机构化是否经济，贝壳 2025 年财报给出了正面答案：租赁业务净收入 219 亿元、同比增长 52.8%，首次实现全年盈利，贡献利润率 8.6%；在管房源突破 70 万套，较 2023 年末的 21 万套两年增长超 2.3 倍。其"省心租"轻托管模式"租金平进平出"、平台不赚差价只收服务费，招租期即向业主支付 50% 月租金作为定金。
上海市场的运营数据更能说明机构化的效率溢价：在管房源超 10.6 万套，业主到期续约率 83%、首次招租成功率超 93%、平均招租周期 12.9 天。自如研究院蓝皮书也印证了需求端的态度——近半数接受长期稳定租房的租客表示"更愿意与专业机构签订长租合约"。
矛盾的两面：机会与约束并存
从 10% 走向更高机构化率的路径上，约束同样明显。个人业主端，托管服务的信任建立需要时间，"二房东"污名化的行业记忆仍在；机构端，分散式房源"非标、高波动、管理复杂"，规模化后服务质量极易稀释；资金端，重资产集中式公寓受制于租售比，轻资产托管又考验运营颗粒度。贝壳把"规模不再是衡量成功的尺度、确定性才是"写进集团战略，正是对这一约束的回应——机构化的下半场，比拼的不是房源数，是续约率、招租周期、维修响应这些确定性指标。
