ICCRA 赵然：住房租赁进入存量时代，运营能力取代规模成为核心竞争力
2026-10-26 11:14:31
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10 月 22 日，第八届领航・住房租赁产业国际论坛于北京举办，本届论坛主题为“‘留’筑存量时代 —— 以运营力重塑住房租赁价值锚点”。ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然在会上提出明确判断：“开发时代过去了”，住房租赁行业正式由规模扩张赛道转向存量精耕阶段，运营能力将替代房源规模，成为企业的核心竞争力。这一论断，为行业持续数年的 “规模优先还是运营优先” 之争，给出清晰方向。
论坛背景：评价标尺从 “铺规模” 转向 “做经营”
领航住房租赁论坛是国内住房租赁行业一年一度的标杆盛会。本届论坛将行业目光从 “新增多少房源”，转向 “单房经营质量”。赵然谈到，过去十余年，资本持续入场、品牌集中崛起，房源体量、城市布局曾是衡量企业实力的核心指标。伴随房地产行业深度调整，这套增长逻辑已经失效，新增供给不再是价值增长的唯一来源，存量资产的运营水平，将决定企业下一阶段的生存与发展。
该判断并非对行业的悲观预判，而是基于供给结构变化的理性结论。行业发展重心已经从 “有没有房源”，转向居住产品 “好不好、值不值”。论坛传递出一个重要信号：住房租赁具备民生基础设施属性，资本并未离场，只是投资策略更加审慎、准入门槛持续抬升，资金会更加聚焦核心城市、成熟资产以及具备稳定现金流回报的项目。
数据一：供给总量保持高位，增量本质来自存量盘活
ICCRA 同步发布《2026 中国住房租赁市场资产管理报告》，报告数据显示：2026 年上半年，国内 16 个重点城市新增集中式租赁住房项目 231 个，新增房源约 10.4 万间，同比分别上涨 47.1%、28.4%。表面上供给依旧保持扩容态势，但供给结构已经发生根本性转变。新建项目当中，63% 依托存量土地开发；改造类项目里，超 95% 由存量写字楼、商业物业、存量商品房改造而来。也就是说，行业当下的增量，大多是对现有资产的盘活再造。
调研同时覆盖 34 家住房租赁运营机构：未来一年，仅 11.8% 的机构仍以新建项目作为主要拓展方向，76.4% 的机构已经把存量盘活、多元资产组合纳入核心投资策略。两组数据相互印证，量化勾勒出存量时代的特征：并非企业没有新建意愿，而是新增开发的空间与动力同步收缩，存量资产的运营效率，成为资产回报的核心变量。
数据二：整体出租率表现稳健，租客留存拉开经营差距
从行业基本面来看，租赁住房整体去化底盘稳固：2026 上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到 91.73%。对运营方而言，“把房源租出去” 已经不是难题，租客留存能力，才是企业竞争的分水岭。数据显示，青年公寓、租赁式社区的续约率分别为 62.74%、60.16%，长期客户留存仍有较大提升空间。
这一结论戳破高出租率数据背后隐藏的经营隐患：不少项目的高出租率依靠租金折扣、高额渠道获客成本、高频换租维持。即便账面出租率亮眼，也很难形成持续、健康的收益。存量时代的经营逻辑已经改写，考核重点不再是房源出租数量，而是单房收益水平、租客留存周期、现金流稳定性。
四力评价体系落地：运营能力实现可量化、可估值
本次论坛另一项核心成果，是 ICCRA 推出行业首套长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力、服务力四大维度，搭建住房租赁资产运营能力的标准化评估框架。
在此之前，行业大多只能依靠最终经营结果反向倒推运营水平；而这套评价体系，提供了一套横向可比、长期可追踪的量化标尺：去化力代表需求匹配与获客转化效率，留存力决定租金稳定性与复租水平，经营力管控成本、提升盈利空间，服务力落地居住体验。四项能力叠加，最终沉淀为稳定可预期的现金流，直接影响资产估值与资本市场定价。
赵然以测算案例直观展示运营能力的价值：以一间拥有 1000 套可租房源的集中式租赁项目为例，如果单房每月运营成本降低 50 元，项目年度净营业收入（NOI）可增加 60 万元；按照 4.5% 资本化率测算，对应资产估值可提升约 1333 万元。当运营管理能力转化为可核验、可持续的经营收益，资产就会迎来价值重估 —— 这正是存量时代，运营力作为价值锚点的底层逻辑。
