50城住宅租金连续下行：10月均值33.87元每平方米，北京成都双降
2026-11-03 13:56:34
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11 月 1 日中指院发布百城价格指数，10 月的住房租赁数据，把当下市场的分化格局摆得很清楚。50 个监测城市住宅平均租金 33.87 元 /㎡・月，环比微降 0.28%，同比下滑 2.02%。上涨的城市只有 5 个，剩下 45 城租金都在往下走。上海、深圳逆势小幅抬升，环比分别涨 0.25%、0.11%；北京、广州跌幅进一步扩大，二线城市整体环比跌幅拉到 0.38%。
同期新房、二手房走势同样分化：百城二手住宅均价 12376 元 /㎡，环比跌 0.61%；新建住宅均价 17316 元 /㎡，环比小幅上涨 0.18%。落到重点城市单月租金：上海 85 元 /㎡・月、北京 81 元、深圳 83 元，杭州 48 元，广州 47 元，南京 36 元，厦门 38 元，苏州 34 元，成都 32 元，成都环比下跌 0.44%。
拉长时间看中指院上半年的租赁报告，趋势更清晰：一线城市住房租金上半年小幅上涨 0.60%，结束了连续两年的回落；二线、三四线城市租金依旧走弱，分别跌 1.20%、0.79%，不过跌幅相比去年同期收窄了 0.6 个百分点以上。50 城里面只有 8 城租金上涨，42 城继续下行。50 城租金房价比来到 2.28%，对比 2023 年初的低点回升了 0.3 个百分点。这种 “一线稳住、二线持续承压” 的住宅租赁格局，和写字楼市场全线遇冷形成鲜明反差。
写字楼寒意更重，同一个城市里冷热差距悬殊
写字楼的调整压力，远大于住宅市场。中指院 10 月 24 日出炉的三季度写字楼租金指数显示，全国重点商圈写字楼平均租金 4.44 元 /㎡・天，环比下跌 1.07%，跌幅比二季度还扩大 0.58 个百分点，前三季度累计下跌 2.07%。70 个监测商圈里，88% 租金环比下滑，占比高于二季度；其中 9 个商圈跌幅超过 2%，武汉金融港、重庆解放碑与加州新牌坊、北京丽泽都在列，一线城市 34 个样本商圈里九成以上租金下跌。
成都作为西南核心城市，写字楼市场的分歧很直观：仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行三家机构给出的数据差异不小，背后是各家统计样本、统计口径不一样。
仲量联行数据显示，今年二季度成都甲级写字楼账面租金继续下行，当季净吸纳量仅 3.1 万㎡，新增供应却达到 9.9 万㎡，甲级存量来到 548.2 万㎡；
世邦魏理仕统计，上半年成都优质办公楼租金面价累计跌 5%，甲级跌 5.7%，优质办公楼空置率 29.6%，甲级空置率更是高达 38.1%，租赁成交里六成以上是企业搬迁、换址升级；
戴德梁行口径下，上半年新增甲级供应基本集中在金融城，全市甲级存量 354 万㎡，租金同比大跌 10.62%，空置率抬升至 35.67%；到三季度，交子金融街 E 座新增供应入市，存量继续走高，甲级租金同比降 9.76%，空置率 36.05%。
商圈下跌的原因也不能一概而论。武汉、重庆部分板块，更多和产业导入节奏有关；北京丽泽这类新兴商务区，则是短期新增供应扎堆，需要慢慢消化。所以看写字楼行情，只看全市均值很容易误判，一定要下沉到具体板块。
有意思的是，同一座城市内部业态分化极其明显。成都上半年优质商业零售没有新增供应，存量稳定，空置率压到 9.1%，三季度租金同比仅微降 1.01%；物流地产也在回暖，上半年空置率回落至 7.3%。写字楼空置率冲到 36%，零售物业却只有 9%，业态之间的差距，甚至比城市之间的差距更大。
比起租金单价，收益率、租约周期更有参考价值
单纯盯着租金涨跌，很容易看偏。对房东、投资方来说，租金收益率、租约时长两个指标，含金量更高。
贝壳研究院数据，2026 年 7 月 50 城租金收益率均值 2.80%，北上广深全部在 2.2% 上下，深圳甚至只有 1.97%，这个收益水平已经贴近资金成本线。
租客端的变化也值得留意。长租蓝皮书显示，现在大约八成租客愿意接受 5 年及以上的长期租约，近四成短期内没有买房计划，30 岁以上成熟租客占比首次过半。放到设备、办公租赁赛道也能看到类似信号，行业合同平均租期，从 2022 年的 22.3 个月拉长到今年的 28.6 个月。
租客不想频繁搬家，业主希望锁定稳定现金流，双方都愿意用更长的租期换取确定性。但偏低的租金收益率意味着，市场调整还没结束，租金想要真正企稳，前提是把市面上过剩的供给消化掉。
数据对比先看口径，避免直接混比踩坑
最后提一个实操提醒：行业里租金数据源很多，不能直接拿来横向对比。
中指院 10 月 50 城住宅租金 33.87 元 /㎡・月；贝壳 1-7 月 50 城均值 27.3 元；第三方平台的城市租金排行、带精装物业、含物业费的坪效租金，数值往往高出一大截，统计的房源类型本身就不一样，放在一起对比没有意义。
成都本地最适合用来核验、定价参考的，是成都市房屋租赁服务中心按季度公开的租金数据，分住宅、公寓、宿舍三类，精确到街道。三季度高新区石羊街道住宅 46.49 元、公寓 61.07 元；春熙路、锦官驿这类核心街道住宅租金 43-45 元；远郊板块差距明显，三岔街道住宅 23.82 元，太平街道仅 12.22 元。这份数据也是当地保租房定价的基准，保租房租金一般不超过同街道市场价的 90%，是本地租赁业务里最靠谱的参照。
一句话总结：10 月租赁数据勾勒出清晰格局 —— 住宅租赁一线稳住、二线走弱，写字楼普遍承压；比起表面租金报价，租金收益率、租约周期更能反映市场真实预期；不同机构的数据不能直接拿来对比，先分清统计口径再做判断。
