保租房集中上新：12 城超 1.7 万间待入市，成都 10 个项目领跑，深圳光明 1963 套分批选房
2026-11-11 13:41:31
阅读 186
一万七千套怎么统计出来的
进入11月上旬，长租公寓供给端流出一份待入市项目清单。克而瑞长租发布《12城超1.7万间长租公寓待入市，成都10项目筹备投放》，调研覆盖成都、上海、深圳、重庆、贵阳、杭州、宁波、衢州、无锡、武汉、宿迁、云南文山，一共统计25个项目，其中新建17个、存量改建8个，合计待投放房源规模突破1.7万间。报告开篇就写明，这份清单是依托公开信息整理的不完全统计，统计标的是预备入市项目，不是已经开业的存量房源。它适合用来观察供给动向，不能当成12城集中式长租公寓的全面普查数据。
这个前提很关键。预入市，代表项目还处在筹备、报建或者改造阶段，最终能不能按期开业、实际招租进度、落地租金定价都还有变数；而不完全统计，意味着还有不少没有对外公开信息的项目，没有纳入本次统计范围。这家机构本月还出过其他新开房源的统计稿件，统计口径不一样，里面的数字不能混在一起对比。
这份清单更合适的解读方式：1.7万间，是这25个项目对外释放的意向投放规模，大约三分之二是新建项目，剩下三分之一来自存量物业改造。两种房源的交付节奏、运营成本结构本身差别很大，而且分散在12个城市，区域分化会非常明显。改建项目能不能顺利落地，很大程度取决于原有物业的改造难度、产权是否理顺；新建项目则要看施工进度和资金情况。哪怕同在一座城市，两类房源的实际入市时间可能差上好几个月，清单上的总量，不等于会一次性集中涌入市场。
成都为什么排在前面
在这份清单里，成都体量遥遥领先，一共10个项目，已披露房源6164套（间），占到整体规模的36%左右，项目分布在高新区、成华区、武侯区、双流区、温江、新津。这里有一处容易混淆的细节：报告小标题写的是八盘，配图标注十盘，核对正文信息，以10个项目为准；6164套只是目前对外披露的数量，后续项目信息更新之后，总量还可能变动。如果一会儿说八盘、一会儿说十盘，或是直接把已披露套数当成最终投放量，算出来的占比就会失真。
除了规模，还有两个值得留意的观察角度。第一是户型跨度，清单里房源面积从25㎡一直到219㎡，最小户型在深圳南山，最大户型落在成都温江。同一份清单里，既有小户型单间，也有大面积改善型房源，能看出来各个城市对保租房的产品定位并不统一。成都这批项目里，既有面向年轻人的常规集中公寓，也有面积更大的多功能户型。
第二是TOD存量基础。成都轨道集团10月29日对外披露，轨道TOD模式已经落地7个保租房项目，累计投运超4500套，服务租户超过7000人，10月29日新亮相的是双流西1店。有这批存量项目打底，新投放房源的运营承接条件，和从零起步的新项目并不一样。
深圳光明这批房怎么租
深圳光明这批保障性租赁住房的落地节奏更清晰。光明区住建局11月3日发布通告，启动2026年第一批次面向个人配租保租房的选房签约工作，本批次合计1963套，分散在8个项目：明皓府677套、明汇府143套、高新东产业配套宿舍66套、钟表基地公寓121套、红坳新居251套、嘉禧苑105套、虹霓轩300套、凤凰英荟城300套。
选房分两个时段、两个地点安排：40㎡、50㎡左右小户型，选房时间11月9日—11日，地点在光明区科润大厦裙楼二楼；90㎡及以上户型，选房时间11月4日—14日，地点放在南山区深圳市保障性住房服务大厅。
签约规则里的细节，直接决定申请人怎么安排。通告要求现场当日完成签约，保证金设定为月租金的两倍，每户仅限一人到场办理；中签之后如果放弃，名额顺延给后面的申请人。本次认租一共收到10930户申请，审核合格5606户，申请户数和房源的比值，就是这一批房源真实的竞争热度。租金区间在22.8元/㎡·月至42元/㎡·月，不同项目、不同户型价差明显，不能直接拿小户型和百平以上大户型放在一起简单对比。
九折参照只是一个个案
行业里经常被提起的租金折扣，其实只有单个项目有公开依据：轨道城市·寓见双流西1店，租金标准不高于同片区市场租金的9折，一共738套，主力户型30–45㎡单间，月租880元起。这只是该项目单独的定价方案，不能解读成片区内保租房普遍给到九折，更不能以此推导出整个保租房市场的价格行情。想要判断性价比，还是要对照周边市场化房源真实挂牌价，同时结合项目本身的配套条件一起看。
相比一次性折扣，长期政策福利吸引力更强。应届高校毕业生可以享受1个月免租；A-E类人才按等级享受50%–100%租金补贴，补贴房源面积上限50㎡，补贴最长不超过36个月；旗下各个TOD保租房项目之间，支持1次无责免费换房；租约签满2年及以上，合同期内租金不上涨，最长可以锁定5年租金。
同期还有另一种供给补充模式。海口10月30日发布公告，面向社会征集存量商品房用作保租房，征集窗口期11月5日截止。房源要求单套面积原则上不超过120㎡，可适度放宽；范围限定在中心城区、自贸港重点产业园区内，为新建未售普通商品房，开工时间2010年及以后，产权清晰、无查封，满足消防要求。由国企搭建房源库，后续收购另行安排，不是直接收房。
把1.7万间、36%占比、1963套、九折租金这几组数字放在一起看，只能说明11月保租房供给端消息集中释放，不等于租金行情迎来整体转向。清单本身的不完全统计属性、项目数量标注的出入、认租和实际签约之间的落差，引用数据前都要逐一核对。
对于租赁行业从业者来说，更有价值的跟踪点，是各个项目实际开业、启动招租的时间，还有海口这种存量商品房征集模式，能不能复制到其他城市。而在运营测算层面，重点要看租期规则和退出机制：保租房租金普遍低于周边市场化公寓，但有严格的资格门槛、承租对象限制、最长租住年限，转租和二次流转空间很小，核算空置率的时候，不能直接套用市场化公寓的经验数值。
